2021年房地產(chǎn)估價師備考進行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價師各科目的相關(guān)考點，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

長期趨勢法概述

1.長期趨勢法的含義(熟悉)

運用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是時間序列分析，推測、判斷房地產(chǎn)未來價值或價格的方法。

2.長期趨勢法的理論依據(jù)

(1)房地產(chǎn)價格波動，短期內(nèi)變動規(guī)律和發(fā)展趨勢不明顯，但長期看會呈現(xiàn)出變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。

(2)搜集該宗或該類房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時間的價格資料，按照時間先后順序排成時間序列，從而找出該宗或該類房地產(chǎn)的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延和類推，作出對該宗或該類房地產(chǎn)的未來價格比較肯定的推測和科學(xué)的判斷。

3.長期趨勢法適用的估價對象

長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。因此，長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)。

【例題】在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是(　)。

A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是長期趨勢法概述。長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。選項BCD是適用條件。參見教材P383。

4.長期趨勢法估價需要具備的條件(了解)

擁有估價對象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期的歷史價值、價格資料，資料真實。長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價值、價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。

5.長期趨勢法估價的操作步驟(了解)

(1)收集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格資料，檢查、鑒別，保證真實;

(2)整理資料，標(biāo)準(zhǔn)化處理，按時間先后順序編排成時間序列，畫出時間序列圖;

(3)觀察、分析時間序列，根據(jù)其特征，選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價值或價格隨著時間的變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定模式;

(4)以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價值或價格。

長期趨勢法：數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法、指數(shù)修勻法。