2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

分解法

先把建筑物折舊分成：物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，分別測算，再加總求取建筑物折舊。

圖7-2　分解法求取建筑物折舊的思路

第一部分：物質(zhì)折舊

把物質(zhì)折舊區(qū)分為：可修復(fù)的和不可修復(fù)的。

◆可修復(fù)的物質(zhì)折舊，折舊——就是修復(fù)成本。

折舊額=在價(jià)值時(shí)點(diǎn)采用合理的修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤

修復(fù)的條件：修復(fù)成本≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值(修復(fù)增值)。

注意區(qū)分估價(jià)前提，保持現(xiàn)狀，還是更新、改造和重新開發(fā)前提，參見第4章，最高最佳利用原則的內(nèi)容。

◆不可修復(fù)的要區(qū)分壽命期。

短壽命項(xiàng)目(修復(fù)項(xiàng)目剩余壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，常見于設(shè)備、裝修等)，根據(jù)重新購建成本、年齡、壽命或剩余壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。

長壽命項(xiàng)目(修復(fù)項(xiàng)目剩余壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，常見于建筑物)，根據(jù)建筑物的重新購建成本減去各個(gè)可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)成本和短壽命項(xiàng)目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額(合并計(jì)算)。

第二部分：功能折舊

功能折舊分為——功能缺乏、功能落后和功能過剩。

◆功能缺乏折舊的求?。?/p>

可修復(fù)的功能缺乏——

1)重建成本(依然保留功能缺乏)下，用單獨(dú)比隨同的超額成本)

折舊=單獨(dú)增加功能的費(fèi)用-隨同增加功能的費(fèi)用(當(dāng)年沒隨同建設(shè)，現(xiàn)在單獨(dú)建設(shè)成本更高，是一種額外損失)。

2)重置成本(假設(shè)已經(jīng)隨同增加，已經(jīng)不存在功能缺乏)下，用單獨(dú)增加成本

折舊=單獨(dú)增加功能的費(fèi)用