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2013-09-12 09:25 建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】
各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,直轄市建委(房地局),新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局:
為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào))要求,進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,完善商品住房預(yù)售制度,整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益,現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下:
一、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管
。ㄒ唬┘訌(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售,不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用,不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷(xiāo)售,不得采取返本銷(xiāo)售、售后包租的方式預(yù)售商品住房,不得進(jìn)行虛假交易。
。ǘ﹪(yán)肅查處捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為。各地要加大對(duì)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。對(duì)已經(jīng)取得預(yù)售許可,但未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售,以及故意采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張的行為,要嚴(yán)肅查處。
。ㄈ┘訌(qiáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管。實(shí)行代理銷(xiāo)售商品住房的,應(yīng)當(dāng)委托在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在顯著位置公示;額外提供的延伸服務(wù)項(xiàng)目,需事先向當(dāng)事人說(shuō)明,并在委托合同中明確約定,不得分解收費(fèi)項(xiàng)目和強(qiáng)制收取代書(shū)費(fèi)、銀行按揭服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣(mài)房號(hào),不得在代理過(guò)程中賺取差價(jià),不得通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”違規(guī)交易,不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息,不得采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、雇人排隊(duì)等手段制造銷(xiāo)售旺盛的虛假氛圍。
。ㄋ模┘訌(qiáng)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同管理。各地要完善商品住房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本,積極推行商品住房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。商品住房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本應(yīng)對(duì)商品住房質(zhì)量性能,物業(yè)會(huì)所、車(chē)位等設(shè)施歸屬,交付使用條件及其違約責(zé)任做出明確約定,并將《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》作為合同附件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將商品住房買(mǎi)賣(mài)合同在合同訂立前向購(gòu)房人明示。
。ㄎ澹┙∪康禺a(chǎn)信息公開(kāi)機(jī)制。各地要加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè),及時(shí)準(zhǔn)確地向社會(huì)公布市場(chǎng)信息。市、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)要及時(shí)將批準(zhǔn)的預(yù)售信息、可售樓盤(pán)及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會(huì)公開(kāi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售許可情況、商品住房預(yù)售方案、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)、代理銷(xiāo)售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案情況等信息,在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)清晰明示。
。┕膭(lì)推行商品住房現(xiàn)售試點(diǎn)。各地可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,制定商品住房現(xiàn)售管理辦法,鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房。實(shí)行現(xiàn)售的商品住房,應(yīng)符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)售條件;在商品住房現(xiàn)售前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符合現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。
二、完善商品住房預(yù)售制度
。ㄆ撸﹪(yán)格商品住房預(yù)售許可管理。各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求,預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。住房供應(yīng)不足的地區(qū),要建立商品住房預(yù)售許可綠色通道,提高行政辦事效率,支持具備預(yù)售條件的商品住房項(xiàng)目盡快辦理預(yù)售許可。
。ò耍⿵(qiáng)化商品住房預(yù)售方案管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷(xiāo)售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門(mén)備案并公示。
(九)完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方,要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù),由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管,確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè);預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。
。ㄊ﹪(yán)格預(yù)售商品住房退房管理。商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制,認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為,對(duì)可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購(gòu)房人預(yù)訂商品住房后,未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的,預(yù)訂應(yīng)予以解除,解除的房源應(yīng)當(dāng)公開(kāi)銷(xiāo)售。已簽訂商品住房買(mǎi)賣(mài)合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的,雙方應(yīng)遞交申請(qǐng)并說(shuō)明理由,所退房源應(yīng)當(dāng)公開(kāi)銷(xiāo)售。
三、加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理
(十一)明確商品住房交付使用條件。各地要依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),制定本地商品住房交付使用條件。商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶(hù)熱計(jì)量裝置安裝符合設(shè)計(jì)要求、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度已落實(shí)、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時(shí),應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示上述相關(guān)證明資料。
。ㄊ┩晟粕唐纷》拷桓妒褂弥贫。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,確保商品住房項(xiàng)目單體工程質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保性能、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經(jīng)驗(yàn),通過(guò)地方立法,完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強(qiáng)商品住房竣工驗(yàn)收管理,積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收制度。北方地區(qū)要加強(qiáng)商品住房分戶(hù)熱計(jì)量裝置安裝的驗(yàn)收管理。
(十三)落實(shí)預(yù)售商品住房質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住房質(zhì)量承擔(dān)首要責(zé)任,勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位的法定代表人、工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人、注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員按各自職責(zé)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。預(yù)售商品住房存在質(zhì)量問(wèn)題的,購(gòu)房人有權(quán)依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并賠償相應(yīng)損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任后,有權(quán)向造成質(zhì)量問(wèn)題的相關(guān)單位和個(gè)人追責(zé)。
。ㄊ模⿵(qiáng)化預(yù)售商品住房質(zhì)量保證機(jī)制。暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可時(shí)提交的預(yù)售方案,應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體,由質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。各地要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否建立商品住房質(zhì)量保證制度作為企業(yè)資質(zhì)管理的重要內(nèi)容。各地要鼓勵(lì)推行預(yù)售商品住房質(zhì)量保證金制度,研究建立專(zhuān)業(yè)化維修制度。
四、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)制
。ㄊ澹┤骈_(kāi)展預(yù)售商品住房項(xiàng)目清理。各地近期要對(duì)所有在建的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行一次清理和整治。對(duì)已取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目逐一排查,準(zhǔn)確掌握已預(yù)售的商品住房數(shù)量、正在預(yù)售的商品住房數(shù)量和尚未開(kāi)盤(pán)的商品住房數(shù)量等情況,并將清理情況向社會(huì)公開(kāi);對(duì)尚未開(kāi)盤(pán)的商品住房項(xiàng)目,要責(zé)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限期公開(kāi)銷(xiāo)售。直轄市、省會(huì)城市(自治區(qū)首府城市)、計(jì)劃單列市要將清理結(jié)果于今年6月底前報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。
。ㄊ┘哟髮(duì)違法違規(guī)行為的查處力度。各地要通過(guò)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)、設(shè)立舉報(bào)投訴電話、現(xiàn)場(chǎng)巡查等措施,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為監(jiān)管,加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度。對(duì)退房率高、價(jià)格異常以及消費(fèi)者投訴集中的項(xiàng)目,要重點(diǎn)核查。對(duì)存在違法違規(guī)行為的,要責(zé)令限期整改,記入房地產(chǎn)信用檔案,并可暫停商品住房網(wǎng)上簽約;對(duì)拒不整改的,要依法從嚴(yán)查處,直至取消其開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì),并將有關(guān)信息通報(bào)土地、稅收、金融、工商等相關(guān)部門(mén),限制其參加土地購(gòu)置、金融信貸等活動(dòng)。
。ㄊ撸┘訌(qiáng)房地產(chǎn)信用管理。各地要積極拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面,發(fā)揮信用檔案作用,將銷(xiāo)售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開(kāi)等方面內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系,信用檔案應(yīng)當(dāng)作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。對(duì)違法違規(guī)銷(xiāo)售、存在較為嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題、將不符合交付條件的住房交付使用、信息公開(kāi)不及時(shí)不準(zhǔn)確等行為,應(yīng)當(dāng)記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案,公開(kāi)予以曝光。
。ㄊ耍﹪(yán)格相關(guān)人員責(zé)任追究制度。各地要加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)企業(yè)相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任追究。對(duì)造成重大工程質(zhì)量事故的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法定代表人、負(fù)責(zé)人,無(wú)論其在何職何崗,身居何處,都要依法追究相應(yīng)責(zé)任。對(duì)在預(yù)售商品住房管理中工作不力、失職瀆職的有關(guān)工作人員,要依法追究行政責(zé)任;對(duì)以權(quán)謀私、玩忽職守的,依法依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任人的行政和法律責(zé)任。
。ㄊ牛┞鋵(shí)監(jiān)督檢查責(zé)任制度。各地要強(qiáng)化房地產(chǎn)主管部門(mén)管理職能,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)。省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)市、縣(區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作的指導(dǎo)和檢查。市、縣(區(qū))房地產(chǎn)主管部門(mén)要建立商品住房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度,加強(qiáng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)巡查;建設(shè)、規(guī)劃等部門(mén)要按照各自職責(zé)加強(qiáng)監(jiān)管。各部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)作、溝通和配合,建立健全信息共享、情況通報(bào)以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機(jī)制。各地要暢通舉報(bào)投訴渠道,重視和支持輿論監(jiān)督,積極妥善處理矛盾糾紛,并及時(shí)公布處理結(jié)果。
其他商品房的市場(chǎng)監(jiān)管參照本通知執(zhí)行。
中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二〇一〇年四月十三日
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