第一章　總則

　　第一條　為了加強對本市房地產(chǎn)交易市場的管理，維護房地產(chǎn)經(jīng)營活動的正常秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本暫行辦法。

　　第二條　本辦法所稱房地產(chǎn)交易是指在行政劃撥的國有土地上各類房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、調(diào)換的經(jīng)濟活動。

　　凡在本市市區(qū)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)行政劃撥的國有土地上各類房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和調(diào)換的交易活動，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均適用本辦法。

　　需要有償轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押行政劃撥的國有土地的，以及以行政劃撥的土地使用權(quán)作為股份入股經(jīng)營的，應(yīng)向市土地管理局提出申請，補辦出讓手續(xù)，補交出讓金。

　　以出讓方式取得土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及連帶房屋轉(zhuǎn)移的行為，不適用本辦法。

　　第三條　杭州市房地產(chǎn)管理局是本市房地產(chǎn)交易市場的主管機關(guān)，依法對房地產(chǎn)交易市場進行管理。

　　杭州市土地管理局依法對本市房地產(chǎn)市場中有關(guān)土地管理進行監(jiān)督檢查。

　　杭州市房地產(chǎn)管理局按季將本市房地產(chǎn)市場交易情況抄送市土地管理局備案。

　　因房屋所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，由土地管理部門依法辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)。

　　第四條　房地產(chǎn)市場主管機關(guān)的職責(zé)是：

　�。ㄒ唬┴瀼胤康禺a(chǎn)市場管理的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

　�。ǘ�）對從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個人進行資質(zhì)審查。

　　（三）監(jiān)督、檢查房產(chǎn)經(jīng)營活動，查處經(jīng)營活動中的非法行為。

　　第五條　房產(chǎn)經(jīng)營活動應(yīng)進入房地產(chǎn)市場進行，并遵守法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定。

　　任何單位和個人在房產(chǎn)經(jīng)營活動中，不得損害國家利益和社會公共利益。

　　第六條　商品房屋開發(fā)建設(shè)部門預(yù)售、出售在行政劃撥土地上建造的商品房活動，按商品管理辦法實施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活動，適用本辦法。

　　第二章　房產(chǎn)評估和價格管理

　　第七條　本辦法所稱房產(chǎn)評估是指房產(chǎn)評估機構(gòu)對各類房屋根據(jù)其結(jié)構(gòu)、等級、適用程度、地段差異以及市場供求等因素，對其價值所作出的認(rèn)定。

　　第八條　凡從事房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進行資格審定。從事房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的個人，須具有相應(yīng)的專業(yè)知識，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局考核合格，取得評估員資格證書后，方能從事房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

　　第九條　進入房地產(chǎn)市場的房屋，必須經(jīng)過房產(chǎn)評估，確定其評估價格。未經(jīng)評估的房產(chǎn)，不能進行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和調(diào)換。

　　房產(chǎn)評估機構(gòu)可按有關(guān)規(guī)定收取評估費。具體標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局制定。

　　第十條　單位自管房、私房的轉(zhuǎn)讓價格，由轉(zhuǎn)讓雙方參考其評估價格自行協(xié)商確定。

　　第十一條　房管部門直管房、單位自管房和私房，作為住宅出租，其租金標(biāo)準(zhǔn)按物價部門會同房管部門規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，免繳房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金；作為非住宅出租，其租金由租賃雙方協(xié)商確定，并按本辦法的規(guī)定繳納房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金。

　　第十二條　市房地產(chǎn)管理局可會同市物價局根據(jù)市場交易情況不定期公布房產(chǎn)交易價格情況，指導(dǎo)房地產(chǎn)市場價格。

　　第十三條　房產(chǎn)交易活動應(yīng)按以下規(guī)定繳納房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金。

　　轉(zhuǎn)讓房屋的調(diào)節(jié)基金，按實際轉(zhuǎn)讓價格（實際轉(zhuǎn)讓價格低于評估轉(zhuǎn)讓價格的按評估轉(zhuǎn)讓價格）的20％繳納；租賃房屋的調(diào)節(jié)基金，按實際租賃價格（實際租賃價格低于評估租賃價格的按評估租賃價格）的20％繳納；抵押房屋，以抵押物清償債務(wù)的，按轉(zhuǎn)讓房屋處理。

　　房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金由轉(zhuǎn)讓方、出租方繳納。

　　第十四條　房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金統(tǒng)一由市房地產(chǎn)管理局代收，全額上繳市財政，�？顚�戶存儲，專項用于城市建設(shè)，并受市財政、審計部門的監(jiān)督。

　　第十五條　房地產(chǎn)交易雙方應(yīng)如實申報交易價格，不得瞞價。

　　對低于房產(chǎn)評估價格20％以上轉(zhuǎn)讓的房屋，除按評估價格證收調(diào)節(jié)基金外，房地產(chǎn)市場管理部門有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第十六條　享受國家優(yōu)惠政策購買的房屋在出售或出租時，其出售價格或租金以及增值費、調(diào)節(jié)基金的征收辦法，另行制定。

　　第三章　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

　　第十七條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)通過買賣、贈與、交換等方式連同土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)移的行為。

　　第十八條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)貫徹公平合理、協(xié)商一致、等價有償?shù)脑瓌t，并簽訂書面協(xié)議。

　　第十九條　單位自管房的轉(zhuǎn)讓，須憑上級主管部門批準(zhǔn)文件；享受國家、單位補貼購買或建造的私房，需要轉(zhuǎn)讓時，按國家有關(guān)規(guī)定辦理。

　　房屋所有人轉(zhuǎn)讓共有房屋，須提供共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人轉(zhuǎn)讓租賃期未滿或未定租賃期的房屋，須提前三個月通知承租人，租賃關(guān)系由有關(guān)各方協(xié)商解決，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第二十條　房產(chǎn)拍賣，必須委托杭州市房產(chǎn)拍賣專業(yè)機構(gòu)進行。

　　第二十一條　個人在城鎮(zhèn)購買房屋必須符合國家和省、市有關(guān)規(guī)定。

　　單位因特殊需要必須購買私有房屋和外省、市在本市設(shè)立機構(gòu)需要購買房屋的，必須持有關(guān)證件，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

　　第二十二條　房屋因轉(zhuǎn)讓發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，該房屋占有的土地使用權(quán)隨房屋產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移；同一房屋產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，各房屋所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，但同一幢房屋所占用的土地使用權(quán)整體不可分割。

　　第二十三條　下列房地產(chǎn)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓：

　�。ㄒ唬�無合法產(chǎn)權(quán)證件的；

　�。ǘ�）產(chǎn)權(quán)尚有爭議的；

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)債務(wù)未結(jié)清的；

　�。ㄋ模┢渌�依法限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

　　第二十四條　依法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，受讓人應(yīng)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理立契過戶手續(xù)，繳納有關(guān)稅費，向市房地產(chǎn)管理局申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，并憑房屋所有權(quán)證到市土地管理局相應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　　第四章　房屋租賃管理

　　第二十五條　房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付約定租金的行為。

　　第二十六條　出租房屋，包括以房產(chǎn)入股聯(lián)營、合營、承包經(jīng)營等形式發(fā)生的房屋租賃，租賃雙方應(yīng)簽訂書面協(xié)議，并向市房地產(chǎn)管理局申請辦理租賃手續(xù)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，領(lǐng)取《房屋租賃許可證》，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費，租賃關(guān)系方為有效。以土地使用權(quán)入股經(jīng)營的，應(yīng)按土地管理規(guī)定首先向市土地管理局辦理有關(guān)手續(xù)。

　　承租非住宅用房從事經(jīng)營活動的，工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時應(yīng)查驗承租人的《房屋租賃許可證》。

　　第二十七條　出租的房屋必須結(jié)構(gòu)牢固，房況良好，安全可靠，符合使用條件。

　　危險房屋嚴(yán)禁出租。

　　第二十八條　房屋租賃訂立租賃契約。租賃契約須載明租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)以及租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　非住宅租賃契約須經(jīng)房地產(chǎn)管理機關(guān)審核并辦理登記手續(xù)。

　　第二十九條　機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋。因特殊需要必須租用的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

　　第三十條　承租人應(yīng)按期繳納租金并按契約規(guī)定用途使用房屋。如改變用途、改建、擴建及改造設(shè)備時，雙方應(yīng)提前商定，并按有關(guān)規(guī)定修改契約內(nèi)容。

　　租賃期滿時，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋退還出租人，需續(xù)租的應(yīng)重新簽訂租賃契約。同等條件下，原承租人有優(yōu)先租用權(quán)。實行土地使用權(quán)有償有限期出讓的房屋租賃期限，最長不超過該房屋使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)年限。

　　第三十一條　外來從事勞務(wù)或經(jīng)商活動的暫住人員租用房屋，必須持有原居住地區(qū)的戶口證明、居民身份證及有關(guān)證件，辦理租賃手續(xù)。

　　第三十二條　承租人有下列情形之一的，出租人有權(quán)單方終止租賃合同：

　�。ㄒ唬┏凶馊松米詫⒊凶獾姆课蒉D(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或改變用途的；

　�。ǘ�）承租人利用承租的房屋進行非法活動、損害公共利益的；

　�。ㄈ�）承租人無正當(dāng)理由累計六個月不繳租金或閑置房屋達三個月以上的；

　�。ㄋ模┏凶馊藫p壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備而又不維修、不賠償?shù)模?/p>

　�。ㄎ澹┓课莅l(fā)生重大損壞，經(jīng)杭州市危險房屋鑒定所鑒定為危險房屋不能繼續(xù)使用的。

　　第三十三條　房屋租賃，出租方應(yīng)按租金額的4％向市房地產(chǎn)管理局繳納租賃管理費。

　　第五章　房屋抵押管理第三十四條　房屋抵押是指房屋所有人以該房屋作為債務(wù)償還擔(dān)保，設(shè)定抵押權(quán)，將房屋抵押給債權(quán)人的行為。

　　第三十五條　房屋抵押當(dāng)事人必須是法人或具有完全民事行為能力的自然人。

　　房屋抵押活動必須遵循自愿、公平、誠實、信用的原則，不得違反國家有關(guān)法律、法規(guī)。

　　第三十六條　下列房屋不得抵押：

　�。ㄒ唬�無合法所有人，尚未確權(quán)或產(chǎn)權(quán)有糾紛的；

　　（二）代管房產(chǎn)代管人無法定所有人簽署委托書的；

　　（三）黨政機關(guān)、軍隊、大專院校自管的；

　�。ㄋ模┳诮趟聫R、古建筑、影劇院、醫(yī)院等公益設(shè)施的；

　�。ㄎ澹┫拗频盅旱模ù_定為拆遷區(qū)域的房屋，違章建筑，臨時建筑的房屋，拖欠稅債，債務(wù)未清償?shù)姆课荩�被司法、行政機關(guān)扣押、訴訟保全、查封的房屋）；

　�。�六）房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為不宜抵押的。

　　第三十七條　房屋抵押擔(dān)保債務(wù)的范圍為主債務(wù)本身和因主債而產(chǎn)生的孳息以及不按時清償債務(wù)給債權(quán)人造成的損失。

　　抵押房屋必須由抵押人向中國境內(nèi)注冊的保險公司投保，抵押權(quán)人為該保險的第一受益人。

　　第三十八條　同一處房屋設(shè)定若干抵押權(quán)的，其抵押價額之和不得超過該處房屋的總值。清償次序按批準(zhǔn)先后確定，同時批準(zhǔn)的，按各方債務(wù)額比例清償。

　　第三十九條　單位自管房屋抵押時，應(yīng)經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)。

　　個人或多人共有的房屋在進行抵押時，除出具房屋所有權(quán)證、共有權(quán)保持證、土地使用權(quán)證外，須經(jīng)共有人同意，并出具書面協(xié)議，共負(fù)抵押連帶責(zé)任。

　　第四十條　抵押當(dāng)事人申請辦理抵押房屋前，應(yīng)向房產(chǎn)評估機構(gòu)申請評估。未經(jīng)房產(chǎn)評估機構(gòu)評估定價的房屋，不得作為抵押物。

　　抵押雙方應(yīng)簽訂抵押契約。抵押契約簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)在十五天內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)和土地管理機關(guān)辦理他項權(quán)利登記，并將抵押權(quán)利情況載入抵押人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

　　第四十一條　房屋抵押期滿，債務(wù)清償完畢，抵押契約即告終結(jié)。雙方應(yīng)在十五日內(nèi)到原辦理部門辦理抵押注銷手續(xù)。

　　第四十二條　抵押人到期不能清償債務(wù)，抵押房屋連同土地使用權(quán)由債權(quán)人委托杭州市房產(chǎn)拍賣專業(yè)機構(gòu)和土地使用權(quán)拍賣專業(yè)機構(gòu)聯(lián)合進行拍賣，拍賣所得價款，其價款扣除應(yīng)繳納的房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金外，按順序清償債務(wù)，按照土地使用權(quán)有償出讓進行拍賣的，所得價款應(yīng)當(dāng)首先補繳土地使用權(quán)出讓金后，再按順序清償債務(wù)。

　　第六章　房屋調(diào)換管理

　　第四十三條　房屋調(diào)換，是指房屋使用者之間就房屋使用權(quán)進行調(diào)換的行為。

　　第四十四條　房管部門直管房屋、單位自管房屋、私有房屋之間使用權(quán)允許調(diào)換。

　　第四十五條　房管部門直管房屋和單位自管房屋、私有房屋使用權(quán)調(diào)換，雙方當(dāng)事人應(yīng)征得房屋所有權(quán)人同意，并達成書面協(xié)議，共同到調(diào)房管理部門辦理手續(xù)。

　　第四十六條　房屋使用權(quán)調(diào)換，因房屋結(jié)構(gòu)、面積、地段等方面有明顯的差異的，實行差價調(diào)換。

　　第四十七條　直管房屋使用權(quán)調(diào)換由房地產(chǎn)管理部門對其房屋使用價值進行評估，并據(jù)此收取差價費。

　　第四十八條　差價費由房地產(chǎn)管理部門收取，用于調(diào)房管理的日常開支。

　　第七章　房產(chǎn)交易中介服務(wù)管理

　　第四十九條　市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)需要設(shè)立固定的房產(chǎn)交易場所。其主要任務(wù)是：

　　（一）組織引導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)營單位和個人進場經(jīng)營；

　　（二）為房產(chǎn)經(jīng)營者提供洽談協(xié)商、中介服務(wù)、交流信息、展示行情等各種服務(wù)；

　�。ㄈ�）開展房產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換的委托代理業(yè)務(wù)；

　　經(jīng)營房產(chǎn)交易場所的單位，必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進行資質(zhì)審查，并向工商行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。

　　（四）開展房產(chǎn)吞吐、抵押等經(jīng)營業(yè)務(wù)。

　　第五十條　興辦房產(chǎn)交易中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)向房地產(chǎn)市場管理部門遞交書面申請、組織章程和有關(guān)證件，經(jīng)批準(zhǔn)后，向工商行政管理機關(guān)申請登記，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可營業(yè)。

　　第五十一條　從事中介服務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)持所在地戶籍證明和有關(guān)證件，向房地產(chǎn)市場管理部門提出書面申請，經(jīng)資質(zhì)審查合格批準(zhǔn)后，向工商行政管理機關(guān)申請登記。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事中介服務(wù)可按規(guī)定收取勞務(wù)費。未經(jīng)房地產(chǎn)市場管理部門批準(zhǔn)，任何單位和個人不得從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)。

　　第八章　罰則

　　第五十二條　違反本辦法規(guī)定，謊報房屋轉(zhuǎn)讓、租賃價格的，由市房地產(chǎn)管理局除沒收其實際轉(zhuǎn)讓、租賃價格與謊報價格之間的差額外，還可按差額的一至五倍處以罰款。（注：根據(jù)杭州市人民政府令第120號決定將第五十二條修改為：

　　違反本辦法規(guī)定，謊報房屋轉(zhuǎn)讓、租賃價格的，由市房地產(chǎn)管理局處以二萬元以下的罰款。）

　　第五十三條　未經(jīng)批準(zhǔn)擅自從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個人，由市房地產(chǎn)管理局沒收其非法所得，并處以非法所得一至三倍的罰款。（注：根據(jù)杭州市人民政府令第120號決定將第五十三條修改為：

　　未經(jīng)批準(zhǔn)擅自從事房地產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個人，由市房地產(chǎn)管理局處以二萬元以下的罰款。）

　　第五十四條　當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定的機關(guān)的上一級機關(guān)申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴；當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。

　　第五十五條　房地產(chǎn)交易市場管理人員徇私舞弊、違法亂紀(jì)、索賄受賄的，由所在單位或上級機關(guān)給予政紀(jì)處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第五十六條　房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、調(diào)換發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，糾紛當(dāng)事人可以申請房產(chǎn)糾紛仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。

　　第九章　附則

　　第五十七條　涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，按有關(guān)涉外房地產(chǎn)的法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　第五十八條　各縣（市）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場管理可參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十九條　本辦法由杭州市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋。

　　第六十條　本辦法自發(fā)布之日起施行。