各市、地、州建委、房地產(chǎn)管理局；工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行各市、地、州分行：

　　為加強(qiáng)在建工程抵押和預(yù)購商品房抵押管理工作，規(guī)范房地產(chǎn)抵押行為，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、在建工程抵押和預(yù)購商品房抵押必須嚴(yán)格按照建設(shè)部第56號部長令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，各級建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)與各級商業(yè)銀行之間的配合，切實(shí)搞好在建工程抵押和預(yù)購商品房抵押的管理工作。

　　二、在建工程抵押

　�。ㄒ唬┰诮üこ痰盅罕仨毦邆湟韵聴l件：

　　1、已交付擬抵押在建工程全部土地使用權(quán)出讓金（國家規(guī)定以行政劃撥方式供應(yīng)建設(shè)用地的除外），并取得土地使用權(quán)證書；

　　2、持有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

　　3、投入開發(fā)建設(shè)的自有資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的30％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用日期。

　　土地使用權(quán)已設(shè)定抵押權(quán)利的，必須先注銷土地使用權(quán)抵押登記后，方可申請?jiān)诮üこ痰盅旱怯洝?/p>

　　（二）取得了《商品房預(yù)售許可證》的在建工程，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將預(yù)售商品房購銷合同，自簽訂之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案。申請?jiān)诮üこ痰盅簳r，必須將已經(jīng)預(yù)售了的商品房（包括拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定作為安置被拆遷人房屋）予以扣除，不得列入抵押范圍；在建工程占用范圍內(nèi)的土地面積及價值應(yīng)按預(yù)售建筑面積和抵押建筑面積在工程總建筑面積中的所占比例進(jìn)行分?jǐn)偅�不得將該在建工程占用范圍�?nèi)的全部土地列入抵押范圍。

　　（三）已設(shè)定了抵押權(quán)的在建工程，抵押人在抵押期間銷售商品房屋的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并取得抵押權(quán)人的書面同意。銷售房屋時，抵押人應(yīng)將抵押權(quán)利設(shè)定情況告之購房人，在簽訂《商品房購銷合同》時，抵押人應(yīng)同時修訂原抵押合同，將所銷售房屋在原抵押標(biāo)的物和抵押價值中作相應(yīng)核減；售房款應(yīng)存入貸款銀行指定帳戶，用于沖減相應(yīng)的抵押貸款，貸款銀行在收到售房款時應(yīng)在修訂的抵押合同上簽字蓋章；《商品房購銷合同》連同修訂的抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，一并交房地產(chǎn)管理部門辦理登記，并注銷已預(yù)售房屋的抵押權(quán)利。

　　三、預(yù)購商品房抵押

　�。ㄒ唬╊A(yù)購商品房抵押必須具備以下條件：

　　1、商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得《商品房預(yù)售許可證》；

　　2、抵押人到房地產(chǎn)管理部門辦理了《商品房購銷合同》登記備案手續(xù)；

　　3、預(yù)付購房款一般應(yīng)達(dá)到房屋總價款的30％以上，并由開發(fā)建設(shè)單位出具預(yù)付購房款證明和同意抵押的書面證明。

　　（二）預(yù)購商品房屬設(shè)定了抵押權(quán)利的在建工程抵押范圍內(nèi)的，預(yù)購商品房抵押權(quán)人和在建工程抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)是同一貸款銀行，并由在建工程抵押人和抵押權(quán)人修訂原在建工程抵押合同將預(yù)購商品房從該在建工程抵押范圍中核銷，同時由預(yù)購商品房抵押雙方當(dāng)事人簽訂預(yù)購商品房抵押合同轉(zhuǎn)為辦理預(yù)購商品房抵押登記。貸款銀行原已發(fā)放的在建工程抵押貸款，按預(yù)購商品房占在建工程抵押價值的比例進(jìn)行分?jǐn)�，轉(zhuǎn)為該預(yù)購商品房抵押貸款的組成部份。

　　四、抵押登記管理

　　在建工程和預(yù)購商品房抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門在辦理抵押登記時，要依法對抵押物進(jìn)行審查，經(jīng)審查符合抵押登記條件的，應(yīng)在抵押合同上作抵押權(quán)利記載并加蓋公章，經(jīng)登記的抵押合同由抵押當(dāng)事人雙方各持一份，房地產(chǎn)管理部門存檔一份。以在建工程抵押的，房地產(chǎn)管理部門還應(yīng)將抵押權(quán)利的設(shè)定情況，在該在建工程《商品房預(yù)售許可證》上注明，并將設(shè)定了抵押權(quán)利的建設(shè)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場向社會進(jìn)行公告。

　　在建工程抵押期限和預(yù)購商品房抵押期限不得低于貸款期限。依法設(shè)定的在建工程抵押和預(yù)購商品房抵押，受國家法律保護(hù)。

　　五、抵押貸款管理

　�。ㄒ唬┰诮üこ痰盅嘿J款只能專項(xiàng)用于該工程繼續(xù)建造的費(fèi)用，預(yù)購商品房抵押貸款只能用于支付該商品房首期付款后的其余購房款，不得用于從事其它經(jīng)濟(jì)活動。經(jīng)貸款銀行審查符合抵押貸款條件的方可申請抵押登記，抵押貸款由貸款銀行根據(jù)工程進(jìn)度分期撥付。

　　貸款銀行要加強(qiáng)對抵押貸款使用的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有挪用貸款用于其它經(jīng)濟(jì)活動的，銀行應(yīng)立即停止繼續(xù)發(fā)放貸款，并按借款合同約定追究借款人的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　�。ǘ�）抵押當(dāng)事人需要確定抵押物價值的，應(yīng)委托具備房地產(chǎn)價格評估資格的機(jī)構(gòu)對抵押物進(jìn)行估價，抵押價值經(jīng)抵押權(quán)人確認(rèn)后在抵押合同中載明。

　　六、房屋權(quán)屬登記管理

　　各地房地產(chǎn)管理部門要認(rèn)真做好工程竣工后有關(guān)房屋權(quán)屬登記的銜接工作。

　�。ㄒ唬┓课莓a(chǎn)權(quán)初始登記

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，自工程竣工驗(yàn)收合格之日起三個月內(nèi)，持有關(guān)的證明文件向房地產(chǎn)管理部門辦理新建初紿登記。

　�。ǘ�） 房屋權(quán)屬分戶登記

　　在建工程抵押范圍以外的預(yù)售房屋，可在項(xiàng)目竣工新建初始登記后，直接辦理分戶產(chǎn)權(quán)登記；在建工程抵押范圍以內(nèi)的預(yù)售房屋，可在項(xiàng)目竣工新建初始登記后，依據(jù)開發(fā)建設(shè)單位和貸款銀行修訂并經(jīng)登記的抵押合同辦理分戶產(chǎn)權(quán)登記；項(xiàng)目竣工后，尚未解除抵押權(quán)利的在建工程部份以及未解除抵押權(quán)利的預(yù)購商品房，在辦理分戶產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)同時轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押登記，由房地產(chǎn)管理部門向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)利證書》。

　　七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營，凡將已銷（預(yù)）售的房屋進(jìn)行抵押或一房多賣等欺詐消費(fèi)者，以及無正當(dāng)理由拖辦房屋權(quán)屬登記的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)停止審批其新建項(xiàng)目的開發(fā)，情節(jié)嚴(yán)重的要堅(jiān)決取消開發(fā)資質(zhì)。抵押人違反國家房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)犯罪的交由司法部門依法追究其法律責(zé)任。

　　四川省建設(shè)委員會

　　中國工商銀行四川省分行

　　中國建設(shè)銀行四川省分行

　　中國農(nóng)業(yè)銀行四川省分行

　　一九九九年九月十五日