關于在建工程抵押登記有關問題的通知

　　榕房交[2002]002號

　　為進一步規(guī)范在建工程抵押登記，減少在建工程抵押登記中的主觀隨意性，提高在建工程抵押登記透明性，現(xiàn)特就在建工程抵押中的若干問題作如下具體規(guī)定：

　　一、在建工程抵押中的土地使用權抵押問題。

　　1．以商品房項目在建工程設定抵押的，必須提交建設工程規(guī)劃許可證（正副本）、土地使用權證、商品預售許可證；以自建房在建工程設定抵押的，必須提交建設工程規(guī)劃許可證、土地使用權證。

　　2．以商品房項目在建工程設定抵押的，抵押價值應扣除用于拆遷安置、公用設施和已預售部分。同一本土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預售許可證的，經(jīng)抵押權人出具同意函后，可允許未辦理預售許可證部分土地使用權和已完工部分共同設定抵押。抵押科在辦理了未經(jīng)預售批準的土地使用權及已完工部分抵押登記，應書面通知預售科已設定抵押情況，預售科在辦理預售 許可證時轉(zhuǎn)抵押科在預售許可證上記載抵押狀況。

　　二、在建工程抵押中的公用建筑問題

　　不能單獨用于設定抵押的公用建筑界定如下：

　　架空層、作為人防工程的地下室、避難層、轉(zhuǎn)換層、變電室、設備間、公共門廳和過道、不能作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、值班警衛(wèi)室、托兒所、居委會、老人活動中心以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房均屬于不能單獨設定抵押的公用建筑。

　　三、在建工程抵押中的拆遷安置證明問題

　　已辦理預售許可證的在建工程設定抵押的，由抵押科根據(jù)開發(fā)企業(yè)申報查檔核實拆遷安置范圍。未辦理預售許可證的在建工程設定抵押的，申請人應當提交市拆遷管理辦公室出具的拆遷安置范圍證明。

　　四、在建工程為第三方貸款作抵押擔保及抵押權人問題

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押是抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款而將其合法取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行的行為�；�于此，1、在建工程原則上不允許為第三方貸款作擔保，但對于在建工程抵押延期、注銷重辦及第三方貸款系用于本在建工程繼續(xù)建造等特殊情況，經(jīng)抵押權人出具同意函后可予以辦理抵押登記。2、在建工程只能為抵押人的銀行貸款作擔保，其抵押權人只能為貸款銀行等金融機構，而不能是除貸款銀行以外的某一單位或個人。

　　五、在建工程預售問題

　　為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不允許其再設定在建工程抵押。

　　六、在建工程標識變更問題

　　在建工程在其設定抵押期間發(fā)生標識變更的，應首先征得作為抵押權人的貸款銀行的同意方可予以辦理標識變更。但若其標識變更對抵押范圍產(chǎn)生影響的，應先由抵押雙方申請在建工程抵押變更收件受理后方可予以進行標識變更，待標識變更后予以辦理在建工程抵押變更。

　　七、在建工程界定問題

　　1．對于以自建房地產(chǎn)設定的在建工程抵押，已通過初始登記的不允許其再設定在建工程抵押。

　　2．對于以商品房（含住宅、非住宅）設定的在建工程抵押，符合以下兩個標準中的任何一項均不允許設定在建工程抵押：①經(jīng)現(xiàn)場實勘已投入使用。②整體工程形象已全部完工。但原已設定抵押的，考慮到抵押登記的廷續(xù)性，在抵押權人出具承諾函后，可予以辦理在建工程廷期或注銷重辦一次。

　　八、在建工程抵押中的土地使用證有效期問題

　　在建工程抵押中，若其土地使用權證已超過年檢有效期限的，原則上不允許其設定在建工程抵押，但由于其不涉及土地使用權的喪失，在抵押權人核實該土地使用權未另行設定抵押的，經(jīng)抵押權人出具同意函后可給予辦理在建工程抵押延期或注銷重辦。

　　九、在建工程已設定抵押的，抵押后其工程形象停滯的問題

　　對于以自建房地產(chǎn)設定的在建工程抵押，經(jīng)抵押權人出具同意函后，可予辦理在建工程抵押延期或注銷重辦一次；以商品房設定的在建工程抵押，則不允許其再設定抵押，并告知預售科暫停其預售登記。

　　福州市房地產(chǎn)交易管理所

　　二ОО二年二月二十七日