各市州、縣市區(qū)人民政府，省政府各廳委、各直屬機構：

　　為提高居民的住房水平和質量，進一步促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，根據國務院國發(fā)[2003]18號文件精神，結合我省實際，就有關問題通知如下：

　　一、認識重要意義，明確指導思想

　　（一）房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè)。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是推動城市基礎設施建設，加快城市化進程的重要手段；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化建設具有十分重要的意義。

　�。ǘ�）進一步明確房地產市場發(fā)展的指導思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需求；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我省實際的住房保障制度；堅持加強宏觀調控，努力實現(xiàn)房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導下，各地因地制宜，分別決策，使房地產業(yè)的發(fā)展與當地經濟和社會發(fā)展相適應，與相關產業(yè)相協(xié)調，促進經濟社會可持續(xù)發(fā)展。

　　二、建立以普通商品住房為主的供應體系

　�。ㄈ�）調整住房供應結構。各地要根據城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現(xiàn)城鎮(zhèn)中等收入家庭購買或租住普通商品住房，低收入家庭購買或租住經濟適用住房，最低收入家庭租住廉租住房。控制高檔商品房建設。各級政府要履行住房保障職能，建立住房保障體系，房地產管理部門要切實抓好經濟適用住房和廉租住房的資金籌措、建設管理、入住審批和物業(yè)管理等工作。各城市要定期公布廉租住房和經濟適用房供應對象的具體收入線標準和范圍。

　　（四）加強經濟適用住房的建設和管理。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經濟適用住房建設成本。對經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。建立經濟適用住房購買申請、審批和公示制度，具體辦法由市州、縣市區(qū)人民政府制定。禁止黨政機關組織職工集資建住房。任何單位不得以集資建房名義，變相搞實物分房或房地產開發(fā)經營。

　�。ㄎ澹┐罅Πl(fā)展普通商品住房。要采取積極有效的措施，加快普通商品住房發(fā)展。要調控土地供應、控制土地價格、清理并逐步減少行政事業(yè)性收費項目等政策上給予優(yōu)惠，多渠道降低建設成本，使普通商品住房的價格與大多數居民家庭的支付能力相適應。

　　（六）建立和完善廉租住房制度。各級政府都要建立廉租住房制度，切實保障最低收入家庭基本住房需求。廉租住房保障資金以財政預算資金為主，主要來源于土地出讓金收入、契稅收入和住房公積金增值收益。要結合當地財政承受能力和居民住房的實際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

　�。ㄆ撸┲贫ê屯晟谱≌�產業(yè)的經濟、技術政策。鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術、產品和材料，促進住宅產業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰制度。堅持高起點規(guī)劃、高水平設計，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設和住宅內部功能設計。

　　三、繼續(xù)深化住房制度改革

　�。ò耍┩七M存量公房的出售。各市州、縣市區(qū)人民政府要按照《湖南省城鎮(zhèn)經濟適用住房價格管理暫行辦法》，制定本轄區(qū)存量公房按經濟適用房價格出售的辦法。加大行政事業(yè)單位的空置房、直管公房和國有企業(yè)及國有資產控股企業(yè)公有住房的出售力度，對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據實際情況向職工出售；對權屬有爭議的公有住房，由現(xiàn)房屋管理單位出具書面具結保證后，向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響存量公房出售和權屬登記的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。存量公房出售稅費的收取，仍按公有住房出售的有關規(guī)定執(zhí)行。

　�。ň牛┩晟谱》控泿叛a貼制度。各地要盡快落實住房分配貨幣化的各項政策，提高中低收入家庭購房的支付能力，使無房職工和住房未達標職工在享受國家住房政策優(yōu)惠上基本保持平衡。要加大工作力度，切實推動住房貨幣補貼的發(fā)放工作。對直管公房和財政負擔的行政事業(yè)單位的售房款，在留足維修基金的基礎上，由各級政府統(tǒng)籌用作補貼資金。對住房貨幣補貼資金有來源的中央在湘單位，應督促其盡快落實資金實施補貼。對各級財政或有關單位原用于住房建設的投入，要安排用作補貼；投入資金不足的城市，要積極地調整財政支出結構，將補貼資金列入預算。由財政部分負擔的事業(yè)單位及大專院校、文化團體、醫(yī)療衛(wèi)生機構、科研院所等應積極籌措補貼資金，向職工發(fā)放補貼。企業(yè)的住房貨幣分配的方式由企業(yè)自主決策，可參照行政事業(yè)單位的貨幣補貼方式，也可采取提高住房公積金交繳比例、一次性補助、定額補助或理入工資等形式；效益好的企業(yè)住房貨幣補貼可以列入企業(yè)成本；不能發(fā)放住房貨幣補貼的困難企業(yè)和獨立工礦區(qū)，可鼓勵組織無房職工，在符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，利用自用土地，集資合作建設經濟適用住房，其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。

　�。ㄊ�）搞活住房二級市場。要認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，盡快解決公房出售后房屋權屬證書發(fā)放的遺留問題，鼓勵居民換購住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房的產權行使和上市交易設置限制條件，取消原產權單位優(yōu)先購買權。其它存量住房交易享受已購公有住房上市的優(yōu)惠政策。依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。

　　四、大力發(fā)展住房信貸

　�。ㄊ�一）不斷擴大住房公積金覆蓋面。要把住房公積金的歸集工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。各級財政撥款的行政事業(yè)單位職工，其職工住房公積金單位補貼部分必須納入財政預算；繼續(xù)鞏固國有大中型企業(yè)職工的交繳工作，積極向城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、民營企業(yè)等推行住房公積金制度；對效益較好的企業(yè)可以適當提高住房公積金的交繳率。

　�。ㄊ�二）規(guī)范住房公積金管理工作。各市州住房公積金管理中心要在統(tǒng)一制度、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的前提下，加強住房公積金管理，完善內部各項制度，提高財務管理水平。規(guī)范受托銀行的金融業(yè)務，個人帳戶要詳細記載職工繳存、支取、使用、轉移、封存等情況，并向職工發(fā)放有效憑證。建立和完善住房公積金管理信息系統(tǒng)，加強對住房公積金營運的監(jiān)管，堅決杜絕擠占挪用，防范風險。切實發(fā)揮住房公積金管理委員會的決策、監(jiān)管作用。

　�。ㄊ�三）進一步加大個人住房貸款的力度。各市州住房公積金管理中心要加大對繳存住房公積金的職工購房、集資合作建房、自建住房、翻建和大修住房放貸的力度，建立放貸目標責任制，要簡化貸款手續(xù)，取消不合理收費，改進服務。

　�。ㄊ�四）完善個人住房貸款的擔保機制。要加強對住房置業(yè)擔保機構的監(jiān)管，規(guī)范擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。對無擔保能力和擔保行為不規(guī)范的擔保機構，要加快清理，限期整改。

　�。ㄊ�五）加強房地產貸款監(jiān)管。對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)和房地產項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時要加強房地產開發(fā)貸款審核管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放房地產貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個人征信系統(tǒng)，完善房地產抵押登記制度，嚴厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項目，控制和化解房地產信貸風險。

　　五、強化房地產市場的宏觀調控

　　（十六）充分發(fā)揮城市規(guī)劃的調控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃中，要合理確定各類房地產用地的布局和比例，優(yōu)先落實經濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。要實行住宅小區(qū)綜合開發(fā)、配套建設，停止單位和個人在城市規(guī)劃區(qū)建設用地范圍內零星征地、分散建住房。各類開發(fā)區(qū)以及撤市（縣）改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。簡化規(guī)劃報建程序，對建設項目行政事業(yè)收費統(tǒng)一按建筑面積計費，實行“一個窗口、一個標準、一次性收費、一站式服務”。堅決制止一些單位和部門強制企業(yè)、消費者接受服務以及指定服務機構、產品的行為。

　�。ㄊ�七）加強對土地市場的宏觀調控。各地要健全房地產開發(fā)用地計劃供應制度，房地產開發(fā)必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權限。建立土地儲備制度，統(tǒng)一土地供應渠道，利用原劃撥土地進行房地產開發(fā)的，必須納入政策統(tǒng)一供地渠道，嚴禁私下交易。規(guī)范和完善土地供應方式，將經營性土地全部采取招標、拍賣和公開掛牌等方式出讓。對招標、拍賣和公開掛牌交易出讓的土地，通過市場化運作完成征地、拆遷安置后再出讓。在土地出讓合同書上應當載明環(huán)保、城市規(guī)劃等方面的要求，受讓單位不再辦理計劃立項、環(huán)境評估、選址定點、規(guī)劃用地許可等手續(xù)。

　　六、規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理

　�。ㄊ�八）積極推行物業(yè)管理。各地要認真貫徹《物業(yè)管理條例》，全面推行社會化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理，推動行政事業(yè)單位后勤服務改革，把物業(yè)管理從財政統(tǒng)包統(tǒng)攬中逐步分離出來，不斷擴大物業(yè)管理的覆蓋面。

　　（十九）鼓勵物業(yè)管理企業(yè)招聘下崗失業(yè)人員。新辦物業(yè)管理企業(yè)當年新招用下崗失業(yè)人員達到職工總數30%以上，并與其簽訂一年以上勞動合同的，經勞動保障部門、稅務部門審核，三年內免征企業(yè)應繳納的營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加和企業(yè)所得稅；招用不足30%的，三年內按稅務機關規(guī)定的比例減征企業(yè)所得稅。現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)當年新招用下崗失業(yè)人員達到職工總數30%以上，并與其簽訂一年以上勞動合同的，經勞動保障部門、稅務部門審核，三年內減征30%年度應繳企業(yè)所得稅。

　　（二十）規(guī)范物業(yè)管理工作。實行前期物業(yè)管理招投投標，加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導和監(jiān)督，引入市場競爭機制，完善物業(yè)管理服務標準，認真處理業(yè)主投訴，調解物業(yè)管理糾紛，查處損害業(yè)主利益的行為，指導建設單位與物業(yè)管理企業(yè)做好建管銜接工作。

　　七、加強房地產市場監(jiān)管

　　（二十一）健全市場服務體系。健全房地產中介服務市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產經紀人、房地產估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，加強對房地產評估機構的資質管理，規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場，建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。各地房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，由各級財政結合當地信息化系統(tǒng)和電子政務建設一并落實。

　　（二十二）完善市場監(jiān)管制度。加強對房地產企業(yè)的資質管理和房地產開發(fā)項目審批管理，嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。嚴格規(guī)范房地產項目轉讓行為，已批準的房地產項目，確需變更用地性質和規(guī)劃指標的，必須按規(guī)定程序重新報批。

　�。ǘ�十三）整頓和規(guī)范房地產市場秩序。要加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發(fā)、交易、中介服務和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。對空置量大的房地產開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等產業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產開發(fā)，嚴禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農村集體土地進行房地產開發(fā)。

　　各級政府要認真貫徹國家宏觀調控政策，從實際出發(fā)，完善房地產市場監(jiān)管辦法，建立有效協(xié)調機制，并對本地房地產市場的健康發(fā)展負責。計劃、建設、規(guī)劃、國土、房地產、房改、改革發(fā)展、財政、金融等部門要依據各自職能，調整和完善相關政策，加強協(xié)調，強化服務，為房地產市場持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。